买卖法院查封房屋 不能过户双方都要担责

　　被法院查封的别墅还挂上中介想卖掉，买房者对此知情仍然决定购买，结果办不了过户。买卖双方为房款返还问题撕破了脸，还闹上了法院。近日，吴中法院调解解除了双方的买卖合同，买卖双方都为自己的行为承担了责任。

　　2014年8月23日，沈某与詹某签订房屋买卖合同，约定沈某以188万元的价格购买詹某的一套176平米的别墅。当天，沈某支付了定金15万元，9月1日又支付了部分购房款23万元。但这套别墅已因其他案件被法院查封，对此沈某也知情，双方仍旧约好9月15日办理房屋过户手续。

　　由于查封原因，该房屋无法过户，于是沈某诉至吴中法院，要求詹某返还购房款23万元，返还双倍定金30万元，并支付相应利息。但詹某辩称，双方之间的二手房买卖合同并未解除，故不应退还房款，此外，双方签订的房屋买卖定金协议明确约定，如因房屋问题无法过户，双方互不违约，只需退还定金。

　　吴中法院审理认为，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。涉案房屋处于司法查封状态，依法不可买卖过户。沈某与詹某签订买卖合同时明知涉案房屋已被法院查封,即在明知合同可能存在无法履行的情况下仍签订买卖合同。现买卖合同无法履行，沈某与詹某均存在过错。沈某以詹某无法交付房屋并办理房屋过户手续为由主张詹某存在违约行为，要求詹某双倍返还定金缺乏依据。基于此，经法院主持调解，双方自愿达成调解协议，之前签订的买卖合同解除，詹某返还沈某购房款38万元，并支付利息2万元，共计40万元。

　　法官提醒购房者，在购买二手房过程中需提高警惕：一是严格审查房屋的权属，签订购房协议之前应要求对方提供房屋权属证书或购房证明，并到房管局查询房屋上负载权利的情况；二是认真审查出售房屋一方的资信，通过全国法院执行案件信息网、失信被执行人名单等平台查询房屋出售方是否为被执行人，避免所购房屋在过户之前被法院查封；三是尽量采取分期付款的方式，并且明确一旦因出售方原因导致房屋无法顺利过户的，由其承担相应责任。